• Artikel

      • Je huis verkopen onder de prijs: mag dat in België?

    • 12 november 2025

    • Een huis verkopen (ver) aan een zacht prijsje, mag dat? Deze vraag komt vaker voor dan je denkt. Want misschien wil je jouw woning wel goedkoop overdragen aan je kinderen? Het moet snel gaan? Of je wil gewoon iemand anders helpen? We leggen je uit hoe het zit met verkopen onder de marktwaarde, wanneer het als schenking wordt beschouwd en welke risico’s daaraan verbonden zijn.

        • Wat betekent ‘onder de prijs verkopen’ nu eigenlijk?

          • Onder de prijs verkopen betekent: je woning aanbieden voor een bedrag dat duidelijk lager ligt dan de reële waarde. Bijvoorbeeld een huis dat 350.000 euro waard is, verkopen voor 200.000 euro. Vaak gebeurt dit onder familie of tussen vrienden, met de beste bedoelingen. Maar de belastingdienst vindt dat niet altijd ok.

  • Jakub zerdzicki Snk488 I Nn Qs unsplash

        • Mag je je woning verkopen aan een te lage prijs?

          • In principe bepaal je als eigenaar zelf je verkoopprijs. Maar er is een grens. De fiscus verwacht dat de prijs in verhouding staat tot de werkelijke waarde van het pand. Als dat niet zo is, wordt het verschil als een schenking gezien. En op een schenking betaal je schenkbelasting, die vaak hoger is dan de gewone registratierechten.

            TIP: Bij een overdracht tussen familieleden is de kans groot dat de fiscus extra controle uitvoert. Zeker als de prijs opvallend laag is, of als het pand zonder duidelijke reden onder de marktwaarde wordt verkocht.

  • G67 A2343

        • Verkoop of schenking? De fiscus beslist

          • Verkoop je onder de marktwaarde? Dan bestaat de kans dat de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) oordeelt dat het om een gedeeltelijke of volledige schenking gaat. In dat geval betaal je geen registratierechten meer, maar schenkbelasting. En die ligt, afhankelijk van de band tussen koper en verkoper, vaak flink hoger.

            De fiscus kijkt onder andere naar:

            • De verkoopprijs in vergelijking met de geschatte waarde
            • De relatie tussen koper en verkoper
            • De omstandigheden van de verkoop

        • Wat als ouders hun woning onder de prijs willen overdragen?

          • Veel ouders willen hun woning overdragen aan hun kinderen. Vaak doen ze dat liever via een verkoop dan via een schenking omdat de registratierechten voordeliger kunnen zijn dan de schenkbelasting. Maar als de verkoopprijs niet verdedigbaar is, zal Vlabel dit alsnog als een schenking beschouwen.

            In dat geval betaal je schenkbelasting op het verschil tussen de marktwaarde en het betaalde bedrag. De fiscus kan ook achteraf nog controles uitvoeren en een boete of interesten opleggen.

  • Riley sullivan nh LHN4 Tb XP4 unsplash

        • Wanneer kan je wel verantwoord onder de marktprijs verkopen?

          • Er zijn situaties waarin een lagere verkoopprijs wel verdedigbaar is. Bijvoorbeeld:

            • Als het pand zwaar verouderd is of in slechte staat
            • Als er juridische beperkingen zijn (bijvoorbeeld erfpacht of recht van bewoning)
            • Als je een objectief en onderbouwd schattingsverslag hebt

            Zorg er altijd voor dat je de reden voor de lagere prijs kan staven met documenten. Een onafhankelijke schatting is hierbij essentieel. Zo toon je aan dat er geen schenking in het spel is.

        • Wat moet je nog weten over onder de marktprijs verkopen?

          • Kan ik mijn huis verkopen voor minder dan het waard is? Ja, maar je loopt het risico dat de fiscus dit als een schenking beschouwt. Zeker als het gaat om familieleden of als er geen duidelijke commerciële reden is.

            Hoeveel lager mag ik mijn prijs zetten? Er is geen wettelijk minimum, maar de afwijking moet verdedigbaar zijn. Een onafhankelijke schatting helpt om aan te tonen dat je geen schenking beoogt.

            Wat zijn de risico’s van onder de prijs verkopen? Schenkbelasting, boetes en interesten. En in het slechtste geval: een herkwalificatie van je verkoop met bijkomende kosten.

            Wat als ik het huis wil geven aan mijn kind? Dan is een officiële schenking vaak duidelijker en veiliger. Je betaalt dan schenkbelasting, maar vermijdt discussies achteraf.

  • G67 A2431

        • Slim verkopen? Zorg dat alles klopt

          • Of je nu verkoopt aan de marktprijs of daaronder: zorg dat je papierwerk, attesten en prijszetting kloppen. Zo vermijd je gedoe met de fiscus en weet je zeker dat alles eerlijk en wettelijk verloopt.

            Wil je zeker zijn van een correcte schatting, de juiste documenten en een verkoop zonder verrassingen? Bij Smart Houses helpen we je op weg met professionele begeleiding. Zo verkoop je zelf, maar niet alleen.

    • Verkoop je woning met Smart Houses zonder commissie

    • en bespaar duizenden euro’s