• Artikel

      • Mag je een nieuwbouw direct verkopen in België?

    • 12 november 2025

    • Een nieuwbouwwoning verkopen in België klinkt eenvoudig, maar de realiteit is vaak complexer. Of je nu om persoonlijke redenen verkoopt of een investering wil verzilveren, er zijn fiscale regels, verplichte documenten en kosten waarmee je rekening moet houden.

      In deze gids ontdek je hoe je als eigenaar zonder zorgen je nieuwbouw verkoopt.

        • Wat is een nieuwbouw voor de fiscus?

          • Niet elke woning die er nieuw uitziet, is voor de fiscus een ‘nieuwbouw’. Volgens de btw-regels wordt een woning beschouwd als nieuwbouw als ze nog geen twee jaar in gebruik is genomen of nooit effectief bewoond werd. In dat geval gelden er andere fiscale regels dan bij een ouder pand. Voor jou als verkoper is het belangrijk om dit statuut juist in te schatten. Het bepaalt immers of er btw van toepassing is, of registratierechten, en of er sprake kan zijn van meerwaardebelasting.

  • Pexels aj ahamad 767001191 34188579

        • Waarom verkopen mensen een nieuwbouwwoning?

          • Een nieuwbouwwoning wordt vaak gebouwd of gekocht met de intentie om er jarenlang te blijven wonen. Toch loopt het niet altijd zoals gepland. Er zijn verschillende redenen waarom eigenaars hun splinternieuwe woning opnieuw op de markt brengen:

            • Een wijziging in gezinssituatie of job
            • Financieel voordeel door stijgende vastgoedprijzen
            • Onvoorziene omstandigheden zoals scheiding of overlijden

            Wat je reden ook is, het is heel belangrijk om je dossier goed voor te bereiden, zeker als je binnen vijf jaar verkoopt. Wil je bijvoorbeeld jouw nieuwbouw verkopen na scheiding? Laat je goed informeren, de fiscale en administratieve spelregels zijn streng, en een foutje kan je duur komen te staan. Onze vastgoedcoaches helpen je graag om je nieuwbouw correct én met vertrouwen te verkopen.

        • Verplichte documenten en attesten: 
          wat moet je in orde brengen?

          • Je nieuwbouwwoning verkopen? Dan moet je de koper duidelijk en volledig informeren over de staat, veiligheid en energieprestatie van het pand. En dat doe je aan de hand van enkele verplichte attesten en officiële documenten.

            • EPC-attest (EPB bij nieuwbouw): toont hoe energiezuinig de woning is. Een laag E-peil is een troef.
            • Postinterventiedossier (PID): bevat alle technische info over de bouwwerken en gebruikte materialen.
            • Elektrische keuring: moet conform zijn. Is dit niet het geval, dan maak je duidelijke afspraken met de koper.
            • Stedenbouwkundige vergunning en EPB-verslag
            • Asbestattest (bij twijfel of bij gebruik van oude materialen)
            • As-builtplan (zeker bij recent opgeleverde woningen)

            Zeker bij een nieuwbouw zijn er specifieke verplichtingen, zoals een postinterventiedossier (PID) en een EPB-verslag. Ook de stedenbouwkundige vergunning en het as-builtplan mogen niet ontbreken. Alles op orde? Dan verkoop je niet alleen sneller, maar ook met een gerust hart.

  • G67 A2343

        • Fiscale aandachtspunten

          •  

            • BTW of registratierechten?
              • Bij een woning jonger dan 2 jaar: vaak btw-plichtig (21 %) voor de koper.
              • Oudere woning: meestal 2 % of 12 % registratierechten in Vlaanderen.
            • Meerwaardebelasting?
              • Verkoop je binnen 5 jaar een woning die geen hoofdverblijf was? Dan kan je een belasting van 16,5 % betalen op de gerealiseerde meerwaarde.
              • Bij verkoop van je eigen woning (waar je zelf woont) is die belasting meestal niet van toepassing.

        • Verkoop je binnen 5 jaar? Let op de financiële valkuilen

          • Overweeg je om je nieuwbouwwoning binnen de vijf jaar na aankoop of oplevering te verkopen? Dan is het belangrijk om stil te staan bij de fiscale en financiële gevolgen. Een snelle doorverkoop kan je duurder uitkomen dan verwacht, vooral als het niet je hoofdverblijf is of als er sprake is van gemengd (bijvoorbeeld professioneel) gebruik.

            Wat moet je zeker in overweging nemen?

            • Meerwaardebelasting: Als je de woning verkoopt binnen vijf jaar en het ging niet om je gezinswoning, dan betaal je mogelijks 16,5 % belasting op de meerwaarde. Dat is het verschil tussen aankoop- en verkoopprijs, min bepaalde kosten.
            • BTW-herziening: Heb je btw kunnen aftrekken bij de aankoop, bijvoorbeeld omdat je het pand gedeeltelijk professioneel gebruikte? Dan kan de fiscus bij snelle verkoop een deel van die aftrek terugvorderen. Dit heet een btw-herziening, en het bedrag kan oplopen.
            • Hypotheekboete en extra kosten: Bij vervroegde aflossing van je lening kan de bank een wederbeleggingsvergoeding aanrekenen, ook wel de ‘hypotheekboete’ genoemd. Daarnaast betaal je kosten voor de schrapping van de hypotheek in het hypotheekkantoor.
  • G67 A2466

        • Tips voor een succesvolle verkoop van je nieuwbouw

            1. Benadruk de energiezuinigheid: E-peil, zonnepanelen, warmtepomp? Zet dit in de verf.
            2. Zorg voor een correcte schatting: laat de waarde bepalen door een onafhankelijke expert.
            3. Werk met professionele foto’s en een volledig verkoopdossier.
            4. Verkoop zonder makelaar? Kies voor slimme begeleiding via een vast pakket zoals bij Smart Houses.
            5. Kies de juiste kanalen: Immosites, sociale media, lokale netwerken.

        • Zelf je nieuwbouw verkopen?

          • Met Smart Houses verkoop je zelfstandig, zonder makelaar, maar wél met ondersteuning. Zo bespaar je duizenden euro’s en verkoop je professioneel. Bekijk onze pakketten en ontdek hoe eenvoudig het kan.

    • Verkoop je woning met Smart Houses zonder commissie

    • en bespaar duizenden euro’s